임대차 3법 도입 후 시장 변화(임재만 교수 인터뷰 내용)

임대차 3법 도입 후 시장 변화

 

 

출처는 TBS [김어준의 뉴스공장] 12월28일 인터뷰 내용입니다.

-임재성 변호사가 일일 공장장으로 출연하였습니다.

 

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-임재만 교수(세종대 부동산학과) 뉴스공장 인터뷰 내용 -

 

 

▶ 임재성 : 최근 임대차 3법 도입한 이후에 올 하반기 들어 전월세 계약 갱신율이 크게 늘었다는 보도가 있습니다. 이 내용을 짚어 보겠습니다. 세종대학교 부동산학과 임재만 교수님 전화 연결 되어 있습니다. 교수님 나와 계신가요?

 

▷ 임재만 : 예, 안녕하세요. 세종대학교 임재만입니다.

 

▶ 임재성 : 올 7월에 임대차 3법이 도입한 이후에 임대차 3법에 대한 논의가 굉장히 많았습니다. 그런데 이제 임대차 3법이 드디어 시장에서 조금 효과를 발생했다고 우리가 볼 수 있는 내용들, 즉 전월세 계약 갱신율이 늘었다는데 이게 맞습니까? 

 

▷ 임재만 : 예, 실제 서울 시내에 있는 한 100대 아파트 단지에서 표본 한 5천 가구를 통해서 갱신율이 한 70.3%로 나타났다고 보도를 했는데요. 이건 지난달에 비해서도 한 4%, 작년에 비해서도 한 14% 오른 수치로 나타났다고 합니다. 

 

▶ 임재성 : 이게 전월세 갱신율이라는 게 쉽게 말하면 지금 전세로 살고 있는 사람이 가지고 있는 계약을 그대로 갱신할 수 있는 거잖아요. 

 

▷ 임재만 : 그렇죠. 주택임대차보호법을 개정하면서 크게 두 가지가 바뀌었는데 그중에 하나가 기존 임차인들이 한 번 더, 그러니까 2년 더 연장해서 살 수 있도록 자기 권리를 주장할 수 있는 갱신권이라는 게 생겼고요. 이때 기존 임대료보다 5% 이상 오르지 않도록 하는 전월세 인상률 상한제까지 같이 개정이 된 거죠. 그러다 보니까 이번에 기존에도 보통 한 50~60%는 한 번 더 갱신하면서 많이 살고 있었습니다. 그런데 이번에 갱신권이 보장이 되고 또 인상률까지 제한되다 보니까 좀 더 많은 분들이 기존 주택에 계속 임대해서 살겠다, 라고 갱신권을 신청한 것이고 또 갱신권 뿐만 아니라 이런 법 개정이 있으면서 좀 더 오랫동안 더 살고 싶다고 생각하시는 분들이 는 것이다, 라고 해석할 수 있을 것 같습니다. 

 

▶ 임재성 : 교수님 잘 아시겠지만 임대차 3법 처음 나왔을 때 바로 그 이후에 전셋값이 크게 올랐습니다. 그래서 정말 부동산 대책 차라리 아무것도 안 하는 게 낫다, 이런 비판까지 있었던 법인데 이제 서야 효과를 내고 있다고 평가할 수 있을까요? 

 

▷ 임재만 : 두 가지 점에서 효과가 있나 없나 봐야 되는데요. 첫 번째, 갱신율이 증가한 것은 당연히 효과가 있는 거라고 볼 수 있습니다. 그런데 중요한 것은 전월세 인상률인데요. 전세 가격이 많이 오르고 있는데 이 전세 가격 오르는 것이 과연 주택임대차보호법 때문이냐, 꼭 그것 때문이냐라고 보기에는 어려운 점이 있습니다. 말하자면 2019년 후반기부터 서울시에서 전세 가격이 굉장히 크게 오르기 시작했습니다. 그리고 그게 거의 2020년 5월, 7월, 그러니까 주택임대차보호법 개정 직전에 매우 급격하게 증가하면서 상승했습니다. 실제로 통계를 보면 작년, 재작년에 비해서 올해 굉장히 많이 오른 것으로 보이는데 아마도 이렇게 갱신율이 증가한 것은 이렇게 외부 신규 계약 임대료가 많이 오르는 점, 이런 점들도 작용한 것 같고요. 또 이제 뉴스에서 올해 5월, 6월, 7월부터 전세에 대한 뉴스가 엄청 늘어났습니다. 매물 감소라든가 그래서 불안 심리가 확산되고 실제 신규 임대료가 오르고 있던 상태에서 주택임대차보호법이 개정되고 나니 이후에 새로 계약하려고 하시는 분들에 대해서는 ‘이게 주택임대차보호법 때문에 그렇구나’ 라고 오해할 수 있는 상황이고요. 주택임대차보호법이 그런 부정적인 효과가 있을 수도 있으나 특히 왜 법이 개정되기 전에 이렇게 갑자기 거래량이 늘고 올랐는지 이것이 진짜 현재 전세난의 원인이 거기서부터 시작되었다고 봐야 될 것 같습니다. 

 

▶ 임재성 : 교수님 분석에서는 전월셋값이 이미 2019년부터 계속 상승하던 국면이 있었는데 2020년 6월에 입법이 이루어진 임대차 3법에 모든 책임을 돌리기는 좀 문제가 있다, 라는 분석이신 걱죠?

 

▷ 임재만 : 예, 그렇죠. 제가 서울시 아파트 전세 거래만 확정 일자 받아 놓은 걸 좀 뽑아 봤습니다. 확정 일자는 실제 계약 날짜에 통계가 잡힌 것이 아니고요. 계약은 했으나 실제 전입할 때 확정 일자를 신고하다 보니까 거래량이 통계가 잡히기까지 시간적으로 좀 필요합니다. 그럼에도 2018년 상반기에 한 4억 2천, 하반기에는 4억 3천, 2019년에도 마찬가지로 상반기 4억 2천, 하반기에 4억 3천, 4억 4천 정도 했습니다. 그게 올 상반기에 4억 8천으로 올랐어요. 그리고 주택임대차보호법 개정되고 난 이후 한 3개월 정도 통계를 보면 평균 4억 7천이죠. 제가 말씀드리는 건 다 평균 가격입니다. 하나하나의 가격이 아니고. 평균 가격이다 보니까 상반기 4억 8천쯤 하던 게 하반기 8, 9, 10월달에 4억 7천 정도 하는 거죠. 신규 임대료가 엄청 올랐는데도 불구하고 이렇게 평균 가격이 오히려 상반기보다 하반기에 떨어진 것은 작년, 재작년에 계약했던 사람들이 다시 계약할 때 갱신권을 행사해서 많이 오르지 않은 계약을 많이 했기 때문에 평균이 떨어진 것으로 이렇게 봐야 된다고 생각합니다. 

 

▶ 임재성 : 이게 숫자가 많이 나오다 보니까 조금 복잡하실 것 같아서 구체적으로 정리를 해 보면 어쨌든 저희가 체감으로 느끼고 있는 건 신규 전세금인 것 같습니다. 그렇기 때문에 지금 전셋값이 계속 오르고 있다는 평가는 사실 맞는 것 아닙니까? 

 

▷ 임재만 : 그렇죠. 신규 계약만 보통 많이 눈에 들어오기 때문에. 

 

▶ 임재성 : 그러니까 신규 계약은 확실히 전달에 비해서, 작년에 비해서도 오른 게 사실이죠? 

 

▷ 임재만 : 그렇죠. 왜냐하면 상반기부터 올라 있던 그 계약, 그 추세가 지금도 지속된다, 라고 보이고 있고요. 

 

▶ 임재성 : 그런데 교수님께서는 평균 전셋값은 떨어지고 있다고 말씀해 주셨습니다. 이걸 조금 더 구체적으로. 그러니까 신규 전셋값은 오르고 있는데 평균 전월셋값을 놓고 보면 하락하고 있다는 건 좀 의미 있는 확인인 것 같습니다. 

 

▷ 임재만 : 예, 그렇죠. 앞에서 말씀드렸듯이 상반기 서울시 아파트 전세 가격의 평균은 4억 8천으로 올라 있었습니다. 작년, 재작년에 비하면 거의 5천 정도, 4천에서 5천 정도 올라 있었는데 주택임대차보호법이 개정되면서 갱신하는 사람들은, 재작년 계약을 갱신하는 사람들은 크게 올리지 못하는 거죠. 그래서 낮은 가격으로 계약이 유지되는 반면 신규 계약은 굉장히 많이 오른 상태에서 거래되고 있기 때문에 심지어 어떤 특정 부분에는 가격 차이가 배 정도 나기도 합니다. 이렇게 갱신이 많아지면서 그나마 평균 가격을 끌어내리고 있다고 볼 수 있고요. 갱신율이 70%고 신규 계약이 약 30% 정도니까 약 30% 정도는 작년부터 이어지던 상승 추세가 이어지고 있고, 나머지 70%는 재작년, 작년의 낮은 거래가 다시 갱신되고 있기 때문에 평균 가격은 낮아질 수밖에 없다고 통계를 봐야 될 것 같습니다. 

 

▶ 임재성 : 교수님 어떻게 전망하십니까? 어쨌든 2020년 6월에 입법된 임대차 3법이 이제야 계약갱신권 측면에서 효과를 좀 보고 있다고 보면 정작 전월셋값을 잡는 것도 이 법안의 중요한 목표 중 하나였는데 시간이 가면 계속 이렇게 평균 전셋값이 낮아지는 게 신규 계약에도 확대가 될까요? 

 

▷ 임재만 : 아마 그렇기는 어려울 것 같습니다. 오히려 주택임대차보호법이 사실은 놓친 건 신규 계약 부분이거든요. 신규 계약에 대해서도 규제를 할 것인가, 말 것인가에 대해서 논의를 충분히 했어야 되는데 그 논의는 충분히 이루어지지 않았고, 오히려 신규 계약 규제는 기존의 일반적인 다른 나라의 사례를 보면 신규 계약은 규제하지 않는 게 일반적이에요. 대신 다른 방식으로 신규 계약이 크게 오르지 않게 하는 그런 간접적인 방법을 쓰거나 아니면 독일이나 프랑스처럼 직접적으로 신규 임대료도 시장의 평균보다 크게 오르지 못하도록 하는 방식을 쓰는데 우리는 사실은 그 두 가지 방법을 다 쓰지 않고 그냥 2년 + 2년 정도면 큰 문제가 없겠지, 라고 생각해서 이 주택임대차보호법을 개정한 게 아닌가, 라고 생각이 들고요. 최근의 시장 상황을 보면 신규 임대료에 대한 규제 문제와 이 갱신권, 그러니까 2년 + 2년 = 4년 정도의 계약 기간을 어떻게 늘릴 것인가. 그다음에 사실 갱신하면서도 최근에는 5% 제한이 있지만 이 5% 이상으로 갱신하면서도 올려 주는 사례가 굉장히 많이 발견되고 있는 것 같습니다. 따라서 실제 임차인들이 갱신권을 제대로 행사하고 있느냐에 대해서도 좀 모니터링을 할 필요가 있고요. 결국에는 임차인이 갱신권을 행사하면서 전월세 인상률 제한을 제대로 받고 있느냐. 즉, 임대차보호법 개정하면서 임차인에게 주어진 권리가 충분히 행사되느냐에 대해서도 관찰하고 이 부분을 어떻게 실효화할 것인가 이 부분도 고민할 필요가 있는 것 같습니다. 

 

▶ 임재성 : 교수님께서 말씀해 주신 것처럼 신규 전세자금, 신규 전세에 있어서는 좀 통제할 수 있는 법안이 좀 부재하다는 게 지금 말씀이셨는데요. 교수님, 평소에 공적 전세 필요성 말씀해 오셨습니다. 그런데 지금 정부는 공공임대 정책을 좀 주요하게 추진하고 있는 것 같습니다. 두 가지 차이가 구체적으로 있을까요? 

 

▷ 임재만 : 기존의 공공임대 정책은 아무래도 주로 취약 계층 중심입니다. 그런데 이제 시장에서 문제가 되는 건 민간 부분에서 전세니까 임차인 중에서도 비교적 여건이 괜찮으신 분들이 월세 또는 전세를 선호합니다. 이 전세가 좀 문제가 된 거죠. 그런데 전세라는 것이 자꾸 공급 부족, 매물 부족, 이런 이야기를 많이 하시는데. 

 

▶ 임재성 : 예, 그렇죠. 공급이 부족하다는 이야기가 많이 나오고 있습니다.

 

▷ 임재만 : 공급 부족은 집값과 연결이 되고, 또 여기서는 공급을 해야 다주택자들이 주택을 매수하고 그것을 전세로 내놓는다는 거죠. 이렇게 이어지기 때문에 전세 가격을 안정시키자는 이야기는 다주택자를 양성해야 된다는 문제가 생기는 겁니다. 그래서 제가 민간에서의 전세가 갖고 있는 부정적인 측면들, 부정적인 기능, 시장에 부정적인 영향 크기 때문에 이 부분을 가능하면 공공이 흡수할 필요가 있다고 해서 제가 공공에서 전세 역할을 하는, 꼭 전세는 아니지만 전세 역할을 하는 그런 주택을 많이 공급할 필요가 있다. 그게 한편으로 보면 환매 조건 무주택 같은 것도 저는 전세 역할을 하는 주택이라고 생각을 하고요. 그런 의미에서 공공에서 이런 부분들을 많이 공급하면 민간 전세 시장에 불안 요소가 생겼을 때 어느 정도 받쳐 줄 수 있지 않을까, 라고 생각을 하는 것입니다. 

 

▶ 임재성 : 알겠습니다. 임대차 3법 도입 이후에 많은 사회적 논란, 논쟁도 있었는데 그래도 어느 정도 시장에서 효과를 발생하고 있다는 말씀을 들으니까 조금 마음이 놓입니다. 앞으로도 어떤 효과가 있는지 또 추가적으로 분석해 주셔서 말씀 여쭙도록 하겠습니다. 오늘 말씀 감사드립니다. 

 

▷ 임재만 : 네, 감사합니다.

 

▶ 임재성 : 지금까지 세종대학교 부동산학과 임재만 교수님이셨습니다.

 

 

<노는시간 나름대로의 정리>

1. 임대차 3법 도입후 하반기 전월세 계약 갱신율이 늘었음
  -갱신권이 보장되고 인상률까지 제한되었기 때문

2. 전월세값 상승에 대한 모든 책임을 임대차 3법에 돌기기는 문제가 있음

3. 신규 계약은 작년에 비해 오름

4. 공공에서 전세 역할을 하는 주택을 많이 공급할 필요가 있다

 

 

 

 

 

 

 

안녕~~~~~~~~